La complejidad de las relaciones arrendaticias no termina necesariamente con la fecha de vencimiento del contrato de alquiler. Muchos propietarios e inquilinos desconocen que la finalización formal del plazo convenido no implica automáticamente el cese de todas las obligaciones que recaen sobre el arrendatario. Especialmente relevante resulta la cuestión del cumplimiento del reglamento de copropiedad, cuyas normas trascienden el marco puramente contractual del arrendamiento para insertarse en el ámbito de la convivencia comunitaria y el respeto al derecho de propiedad horizontal. Este artículo analiza en profundidad las responsabilidades que persisten sobre el inquilino una vez que el contrato ha caducado, así como las herramientas legales disponibles para garantizar el cumplimiento normativo en estos escenarios complejos.
Marco legal del arrendamiento vencido y sus implicaciones jurídicas
El régimen de duración y finalización de los contratos de arrendamiento en España ha experimentado diversas modificaciones legislativas que han generado un panorama normativo escalonado según la fecha de firma del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece diferentes regímenes de prórroga obligatoria dependiendo del momento de celebración del acuerdo. Los contratos firmados con posterioridad al 25 de mayo de 2023 contemplan una duración mínima de cinco años para personas físicas arrendadoras y siete para personas jurídicas, con posibilidad de prórroga obligatoria por plazos anuales hasta un máximo de tres años adicionales si ninguna de las partes notifica su intención de no renovar con los plazos de preaviso establecidos legalmente. En este régimen, el arrendador debe comunicar su decisión con cuatro meses de antelación, mientras que el arrendatario dispone de dos meses para manifestar su voluntad de no continuar en la vivienda habitual.
Qué ocurre cuando caduca un contrato de alquiler sin prórroga
Cuando un contrato de alquiler alcanza su término sin que opere ninguna de las prórrogas contempladas en la legislación vigente, la situación jurídica del inquilino experimenta una transformación sustancial. Si ambas partes han cumplido con los plazos de notificación previstos en la normativa aplicable o si simplemente se han agotado todas las posibilidades de prórroga tácita, el arrendatario está obligado a abandonar el inmueble y proceder a la entrega de llaves. Este momento marca el inicio del procedimiento de finalización del contrato, que debe documentarse adecuadamente mediante un documento de entrega que certifique el estado de la vivienda y facilite la posterior devolución de la fianza depositada al inicio de la relación arrendaticia. Los desperfectos que excedan el desgaste natural por el uso ordinario pueden ser objeto de descuento sobre la cantidad depositada como garantía, que no puede superar dos meses de renta en concepto de fianzas adicionales según establece la legislación actual.
La situación del inquilino en precario tras la finalización del contrato
Cuando el inquilino permanece en la vivienda una vez vencido el contrato sin que exista acuerdo expreso para la renovación o continuidad de la relación arrendaticia, se produce una situación conocida jurídicamente como posesión precaria. Esta figura implica que el ocupante carece de título legítimo para permanecer en el inmueble, lo que faculta al propietario para iniciar acciones legales orientadas a recuperar la posesión del bien. No obstante, mientras esta situación se mantiene, el antiguo arrendatario no queda exento de ciertas obligaciones fundamentales, particularmente aquellas relacionadas con la convivencia comunitaria y el respeto a los derechos de terceros. La doctrina jurisprudencial ha venido estableciendo que la carencia de título contractual vigente no autoriza al ocupante a incumplir las normas básicas de convivencia ni a causar molestias o perjuicios a los vecinos de la finca, pues tales comportamientos trascienden la relación bilateral entre arrendador y arrendatario para afectar al conjunto de la comunidad de propietarios.
Obligaciones del inquilino respecto al reglamento de copropiedad durante y después del arrendamiento
El reglamento de copropiedad constituye el conjunto normativo que regula el funcionamiento interno de las comunidades de propietarios y establece las reglas de convivencia aplicables a todos los residentes del inmueble, con independencia de su condición de propietarios o arrendatarios. Este cuerpo normativo vincula no solamente a quienes ostentan la titularidad dominical de las viviendas, sino también a quienes las ocupan en virtud de cualquier título, incluido el arrendamiento. La Ley de Propiedad Horizontal establece que los arrendatarios están obligados al cumplimiento de las normas contenidas en los estatutos comunitarios y en el reglamento de régimen interior, equiparando en este aspecto su posición a la de los propietarios. Esta obligación persiste mientras se mantenga la ocupación efectiva del inmueble, con independencia de la vigencia formal del contrato que inicialmente legitimó dicha ocupación.
Deberes que continúan vigentes tras la caducidad del contrato
Entre las obligaciones que permanecen vigentes para el inquilino tras la caducidad del contrato de arrendamiento destacan fundamentalmente aquellas relacionadas con el respeto a las normas de convivencia establecidas en el reglamento comunitario. El deber de mantener un comportamiento respetuoso con los vecinos, abstenerse de realizar actividades molestas, insalubres o peligrosas, respetar los horarios de descanso y utilizar adecuadamente las instalaciones comunes constituyen obligaciones que no decaen por la mera finalización del vínculo contractual. La jurisprudencia ha reconocido de manera reiterada que estas obligaciones derivan directamente de la convivencia comunitaria y del ejercicio legítimo del derecho de propiedad por parte de los demás copropietarios, razón por la cual su incumplimiento puede dar lugar a reclamaciones tanto por parte del propietario del inmueble arrendado como de la propia comunidad de vecinos. Resulta especialmente relevante señalar que la persistencia en comportamientos perturbadores o contrarios al reglamento comunitario puede justificar acciones legales inmediatas orientadas no solamente al desalojo del ocupante precario, sino también al resarcimiento de los daños y perjuicios causados durante el periodo de ocupación irregular.
Responsabilidades sobre el uso de zonas comunes y normas de convivencia
El uso de las zonas comunes del edificio constituye otro ámbito donde las obligaciones del inquilino trascienden la vigencia formal del contrato de arrendamiento. Los espacios compartidos como portales, escaleras, ascensores, jardines o piscinas están sujetos a un régimen especial de utilización que viene determinado tanto por el reglamento de copropiedad como por las ordenanzas municipales aplicables. El inquilino que permanece en el inmueble tras la caducidad del contrato mantiene la obligación de hacer un uso racional y respetuoso de estas instalaciones, abstenerse de realizar modificaciones no autorizadas y velar por su conservación en condiciones adecuadas. Las infracciones relacionadas con el uso inadecuado de zonas comunes pueden dar lugar a sanciones económicas impuestas por la comunidad de propietarios, cuya responsabilidad última recae sobre el propietario de la vivienda pero que pueden ser objeto de repercusión al ocupante cuando éste ha sido el causante directo del incumplimiento. La documentación detallada de cualquier incidencia mediante actas de la comunidad, quejas vecinales formalizadas o partes policiales resulta fundamental para acreditar posteriormente estos comportamientos irregulares en caso de que sea necesario acudir a la vía judicial.
Consecuencias del incumplimiento del reglamento de copropiedad por el inquilino
El incumplimiento grave y persistente de las normas contenidas en el reglamento de copropiedad genera consecuencias jurídicas significativas que pueden afectar tanto al inquilino como al propietario de la vivienda arrendada. La normativa vigente contempla un sistema gradual de respuesta ante estas situaciones, que parte de mecanismos informales de resolución de conflictos como la mediación comunitaria y puede culminar con acciones judiciales de carácter civil orientadas a obtener el cese de la actividad perturbadora y, en su caso, la resolución del contrato y el desahucio del inquilino. La efectividad de estas medidas depende en gran medida de la diligencia con que se documenten los incumplimientos y de la adecuada articulación de los procedimientos legales disponibles, que requieren el cumplimiento de plazos y formalidades específicas para garantizar su eficacia.
Sanciones aplicables y responsabilidad del arrendador
Las sanciones derivadas del incumplimiento del reglamento comunitario pueden adoptar diversas formas según la naturaleza y gravedad de la infracción cometida. La comunidad de propietarios está facultada para imponer multas económicas al propietario de la vivienda cuyo inquilino haya vulnerado las normas de convivencia, sin perjuicio de que posteriormente éste pueda repercutir el importe de dichas sanciones sobre el arrendatario responsable del incumplimiento. Además de las consecuencias pecuniarias, los comportamientos especialmente perturbadores pueden justificar la adopción de medidas cautelares por parte de los tribunales, incluyendo el cese inmediato de la actividad molesta o incluso la prohibición de acceso a determinadas zonas comunes. Resulta fundamental comprender que el arrendador mantiene una responsabilidad residual sobre los actos de su inquilino, razón por la cual debe adoptar las medidas necesarias para garantizar el cumplimiento normativo. Esta responsabilidad incluye la obligación de intervenir activamente ante comportamientos irregulares del arrendatario, ya sea mediante requerimientos privados, la iniciación de procedimientos de resolución contractual o, en última instancia, el ejercicio de acciones judiciales de desahucio cuando la gravedad de los incumplimientos lo justifique.
Procedimientos legales ante infracciones del reglamento comunitario
La respuesta jurídica ante el incumplimiento persistente del reglamento comunitario debe articularse mediante un proceso escalonado que privilegie inicialmente las soluciones amistosas pero que contemple la posibilidad de acudir a la vía judicial cuando resulte inevitable. El primer paso consiste en dirigir comunicaciones formales al inquilino infractor, preferiblemente mediante burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, en las que se identifiquen con precisión los comportamientos constitutivos de infracción y se requiera su cese inmediato. Paralelamente, conviene ofrecer mecanismos de mediación que permitan alcanzar acuerdos satisfactorios para todas las partes implicadas sin necesidad de judicializar el conflicto. Cuando estas vías se revelan infructuosas, procede iniciar acciones civiles ante el juzgado correspondiente, solicitando la resolución del contrato por incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario y, en su caso, el desahucio inmediato. La solidez de estas reclamaciones depende críticamente de la calidad de las pruebas aportadas, que deben incluir testimonios vecinales, fotografías, vídeos, informes periciales sobre daños causados y cualquier otro elemento que acredite fehacientemente la persistencia de los comportamientos denunciados. La coordinación con la comunidad de propietarios resulta especialmente valiosa en estos casos, pues permite presentar un frente unido que refuerza la posición del arrendador en el procedimiento judicial.
Derechos del propietario y de la comunidad frente al inquilino moroso o conflictivo
Los propietarios y las comunidades de vecinos disponen de un arsenal jurídico significativo para hacer frente a situaciones en las que el inquilino incumple sistemáticamente sus obligaciones o mantiene comportamientos perturbadores que afectan a la convivencia comunitaria. Estos instrumentos legales contemplan tanto vías preventivas, orientadas a disuadir comportamientos irregulares mediante advertencias formales y ofertas de mediación, como mecanismos coercitivos que pueden culminar con la expulsión forzosa del ocupante y la obtención de indemnizaciones por los daños causados. La efectividad de estas herramientas depende del conocimiento preciso del marco normativo aplicable y de la capacidad para articular estrategias legales coherentes que respeten los derechos fundamentales del inquilino pero que protejan simultáneamente los intereses legítimos de la propiedad y de la comunidad.
Herramientas legales para garantizar el cumplimiento normativo
Entre las herramientas legales disponibles para garantizar el respeto al reglamento comunitario destaca en primer lugar la posibilidad de instar la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla expresamente esta posibilidad en su artículo 27, estableciendo que el arrendador puede resolver el contrato cuando el inquilino destine la vivienda a usos distintos del pactado o cuando realice en ella actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. Adicionalmente, el propietario puede ejercitar acciones de cesación de actividades perturbadoras ante los tribunales civiles, solicitando medidas cautelares que ordenen el cese inmediato de los comportamientos denunciados mientras se sustancia el procedimiento principal. Las comunidades de propietarios, por su parte, están legitimadas para intervenir directamente en estos procedimientos en defensa de los intereses colectivos, pudiendo personarse como parte coadyuvante en los procesos judiciales iniciados por el propietario afectado o incluso iniciar acciones autónomas cuando el reglamento comunitario así lo prevea. La contratación de un seguro de impago de alquiler que incluya cobertura de defensa jurídica constituye una medida preventiva especialmente recomendable, pues facilita el acceso a asesoramiento legal especializado y permite afrontar los costes procesales derivados de litigios prolongados.
Cómo actuar cuando el inquilino permanece en la vivienda tras el vencimiento
Cuando el inquilino permanece en el inmueble una vez vencido el contrato sin autorización del propietario, se activa un conjunto específico de actuaciones legales orientadas a recuperar la posesión del bien. El primer paso consiste en notificar formalmente al ocupante la caducidad del contrato y requerirle para que proceda al desalojo voluntario de la vivienda y a la entrega de llaves en un plazo razonable. Esta comunicación debe realizarse mediante un medio fehaciente que permita acreditar posteriormente su recepción, siendo recomendable el envío de burofax o la práctica de requerimiento notarial. Si el inquilino no atiende este requerimiento, procede iniciar un procedimiento de desahucio por precario ante el juzgado competente, que presenta la ventaja de su tramitación mediante el cauce procesal preferente y sumario previsto para estos casos. Paralelamente, conviene inspeccionar el estado de la vivienda siempre que sea posible acceder legalmente a ella, documentando mediante fotografías y vídeos cualquier deterioro o modificación no autorizada que pueda ser objeto de reclamación económica posterior. La colaboración con la comunidad de propietarios resulta especialmente valiosa en estas situaciones, pues permite compartir información sobre incidencias comunes y articular estrategias coordinadas que refuercen la posición del propietario frente al ocupante irregular. En todos los casos, resulta imprescindible contar con asesoramiento legal especializado que garantice el cumplimiento de los requisitos procesales y maximice las posibilidades de éxito en la recuperación del inmueble dentro de plazos razonables.
